Доходность инвестиций в недвижимость Дубая достигла заоблачных высот

15:26 - 26 сентября 2006 года

В Объединенных Арабских Эмиратах начинается высокий туристический сезон. Этой осенью самые предприимчивые туристы полетят в Дубай не столько отдохнуть, сколько заработать, вложив деньги в недвижимость. Сегодня такие вложения позволяют получить до 80% дохода в год, и осень - лучшее время, чтобы выбрать подходящий объект для инвестиций, пишет Наталья Барановская в "Известиях".

Инвестиционный климат улучшается

По данным Конференции ООН по торговле и развитию (UNCTAD), определяющей рейтинг 100 стран, наиболее привлекательных для инвестиций, в прошлом году ОАЭ заняли в рейтинге 17-е место, обойдя многие европейские страны, в том числе Испанию и Швейцарию. Такой прогресс стал возможен благодаря строительному буму, который начался в Дубае 4 года назад, после того как его власти в мае 2002 года приняли закон, позволяющий иностранцам покупать недвижимость.

"Власти Дубая создали благоприятную экономическую ситуацию для деятельности зарубежных предпринимателей и инвесторов, а также для бизнес-туризма и отдыха. В свободных экономических зонах возможно 100% владение бизнесом с отсутствием ограничений на перемещение капиталов, вывоз прибыли и обмен валюты. Налоги отсутствуют полностью (исключение: нефтяной, банковский и частично гостиничный бизнес), включая единовременный налог на покупку недвижимости и ежегодный налог на владельцев недви-жимости, — говорит Марина Голомедова, инвестиционный аналитик CCIM, руководитель компании Sunmarina Realty. — Кроме того, цены на услуги, товары, недвижимость, туристический отдых рассчитываются в долларах США, что делает Дубай гораздо привлекательнее средиземноморских курортов. А менеджмент строится по западной системе с привлечением высококвалифицированных управляющих и советников из развитых стран".

Иностранные инвесторы — как частные лица, так и компании — оценили эти условия и ринулись покупать недвижимость. Если за 2001—2003 годы размер инвестиций, привлеченных в сектор дубайской недвижимости, составил $5—7 млрд, то, по официальным данным, в прошлом году на территории Дубая было приобретено недвижимости на $5,4 млрд. А к 2010 году финансовые аналитики прогнозируют приток инвестиций объемом до $50 млрд. При этом доходность этих вложений очень высока: за 2002—2003 годы рост цен на недвижимость составил 30—50%, за 2003—2004 годы — 40—60%, сезон 2004/05 принес инвесторам до 100% прибыли. И в ближайшие годы, по прогнозам аналитиков, доходность снижаться не будет.

"Сегодня цены на недвижимость в Дубае в 3—4 раза ниже, чем в других популярных для инвестиций столицах мира: в Лондоне, Москве, Токио. А арендные ставки, наоборот, выше, — объясняет Жанна Гусейн, руководитель отдела продаж зарубежной недвижимости компании "Пересвет-Девелопмент". Таким образом, доходность от инвестиций в недвижимость Дубая при сдаче ее в аренду составляет 7—9% (в отличие от европейских 2—3%). Перепродажи на вторичном рынке приносят от 40 до 100%. Прогнозы на будущее рынка только благоприятные".

Что покупать

В какой объект вкладывать деньги, зависит от того, собираетесь ли вы сами пользоваться недвижимостью или будете только извлекать из нее доход. В первом случае лучше вкладывать деньги в жилье, во втором — в коммерческую недвижимость.

По словам управляющего директора компании My Dubai Энвера Ахмедзянова, инвестиции в недвижимость Дубая хороши прежде всего тем, что это постоянно растущее и притом ликвидное капиталовложение, которым можно пользоваться самому, а также извлекать доход не ниже 10% в год, сдавая в аренду. Конечно, примерно такой же доход принесут банковские вклады, однако ни один депозит, как уверяет Энвер Ахмедзянов, не подарит вкладчику ни одного дня роскошного отдыха на море — в отличие от апартаментов в Дубае.

А вот по мнению Жанны Гусейн, наиболее высокую прибыль инвесторам обеспечивают самые недорогие и самые дорогие проекты. Особенно это касается коммерческой недвижимости. "Дело в том, что при постоянно растущем населении эмирата, а вследствие этого и увеличивающейся деловой активности в городе существует острая нехватка офисных помещений. А в "новом" Дубае до 90% строящихся объектов имеют также жилое назначение, поэтому уже сейчас можно утверждать, насколько выгодно инвестировать в коммерческие площади. Особенно интересен проект Jumeirah Lake Towers. Соседями Jumeirah Lake Towers являются знаменитые жилые комплексы Dubai Marina, Jumeirah Beach Residence, Meadows, Emirates Hills, Springs, Jumeirah Village и др. Прямо через дорогу располагаются успешно функционирующие свободные экономические зоны Internet City, Media City, Knowledge Village. Ведь несложно предположить, где будут искать офисы для открытия нового бизнеса деловые люди, проживающие в близлежащих виллах и апартаментах вышеупомянутых комплексов Dubai Marina, Meadows и пр., — говорит она. Дополнительным доказательством справедливости столь оптимистичных прогнозов является официальное намерение правительства Дубая и корпорации Nakheel предоставить Jumeirah Lake Towers статус офшорной зоны. А это означает, что владельцы офисов, открывая здесь бизнес, будут владеть 100% не облагаемого налогами капитала, не завися от спонсоров, граждан ОАЭ".

Если деловые люди, проживающие в шикарных апартаментах, будут искать офисы, то персонал, обслуживающий вышеупомянутые комплексы, будет искать жилье, причем подешевле. Поэтому директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев рекомендует инвестировать средства в строительство массового жилья для рабочих — labor camps. "В отличие от дорогих апартаментов, рассчитанных на квалифицированных специалистов, спрос на которые уже насыщен, спрос на массовое жилье не будет исчерпан в обозримом будущем", — считает он.

Инвестор под брендом

Хорошая возможность для инвесторов, которые хотят не только получать доход, но и использовать приобретенную недвижимость в личных целях, — покупка апартаментов в жилых комплексах, интегрированных в инфраструктуру отелей, управляемых мировыми гостиничными концернами. "Именно это дает большое преимущество потенциальным владельцам недвижимости: в ходе дальнейшей эксплуатации апартаментов они получают возможность извлекать дополнительный доход, более высокий в сравнении с долгосрочной арендой, — объясняет Марина Голомедова. — Это направление развивает компания IFA Hotels & Resorts, являющаяся частью международной финансово-консалтинговой группы IFA. Все ее проекты управляются гостиничными компаниями с мировыми именами. Жилые резиденции проектируются и строятся как часть инфраструктуры роскошных отелей. По желанию владельца наряду с профессиональной службой эксплуатации предоставляется и полный спектр элитных гостиничных услуг. Все необходимое для высокого качества жизни обитателей комплексов предусмотрено уже на стадии проектирования, в том числе элементы "умного дома", парковка, место на которой включено в стоимость квартиры".

Программа гостиничного управления IFA Hotels & Resorts предусматривает три типа сдачи апартаментов в аренду. В соответствии с программой инвесторы могут сдавать меблированные и немеблированные квартиры в аренду через службу бронирования гостиничного оператора. Аренда немеблированной квар-тиры предусматривает заключение только долгосрочного конт-ракта с арендатором. Контракт на аренду меблированной квартиры может быть заключен на средний период времени или на короткий срок. В последнем случае прибыль владельца квартиры будет зависеть от занятости помещений.

В гостиничную недвижимость советует вкладывать деньги и Илья Шершнев. "Дубай развивается прежде всего как курорт, поэтому гостиничная и курортная недвижимость будет востребована, — говорит он. В отличие, например, от офисных площадей, которые и сейчас порой нелегко продать".

Оценим риски

Кроме общих рисков, с которыми сопряжены инвестиции в недвижимость, — низкая ликвидность, двойные продажи, финансовые проблемы застройщика — при вложении в недвижимость в ОАЭ существуют и региональные риски. "В отличие, например, от Швейцарии, где смело можно покупать жилье, не выезжая из России, в Дубае лучше все увидеть своими глазами и прочувствовать местный колорит, — предупреждает Илья Шершнев. Особенно это касается тех инвесторов, которые приобретают недвижимость с намерением проводить несколько месяцев в году в Дубае".

Чем же рискуют российские инвесторы? Главные факторы риска — жара и тот самый местный колорит, с которым придется мириться. "Я бы не советовал российским инвесторам, которые не готовы принять культуру и обычаи Эмиратов, покупать недвижимость в Дубае, — говорит Илья Шершнев. Кроме того, есть еще и другие региональные риски, связанные с избыточными инвестиционными возможностями Дубая, которые стимулируют рост предложения. Существует вероятность, что предложение превысит спрос и возникнут проблемы с ликвидностью недвижимости".

Однако инвесторам со стажем давно известно: чем выше риск, тем больше прибыль. Поэтому неудивительно, что российские инвесторы уже вложили в недвижимость Дубая около $400 млн. И объемы инвестиций, по прогнозам экспертов, будут расти.

Метки:

Копировать в блог

Добавить комментарий