ОАЭ - Объединённые Арабские Эмираты
Сайт за 1 час - реальность!

Рынки жилья в Дубае и США являются одними из самых рискованных в мире

15:52 - 27 ноября 2009 года

МОСКВА, 27 ноября - РИА Новости. Рынки жилья княжества Дубай (Объединенные Арабские Эмираты, ОАЭ) и Соединенных Штатов Америки являются одними из наиболее рискованных для инвестиций в мире, заявил РИА Новости в пятницу директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс.

Накануне власти Дубая сообщили о том, что собираются реструктурировать государственный фонд княжества - Dubai World, одним из основных активов которого была недвижимость. Причиной этого стало обращение фонда к инвесторам с просьбой отсрочить погашение его долговых обязательств на шесть месяцев. Отсрочка, требующаяся Dubai World, прежде всего касается его девелоперского подразделения - компании Nakheel, которое должно в конце этого года погасить обязательства на 3,5 миллиарда долларов.

Европейские рынки в четверг откликнулись на проблемы госфонда Дубая сильнейшим снижением за последние семь месяцев - падением закрылись 17 из 18 крупнейших торговых площадок в Европе (кроме Исландии). Аналогичные результаты показали и самые представительные азиатские рынки, например, Япония.

Финансовые игры

По словам Индриксонса, рынок недвижимости Дубая был высокорисковым и до появления информации о проблемах у Dubai World.

"Он был построен на стратегии Real Estate Option Trading (торговля опционами недвижимости). Торговля опционами может сделать инвестора сказочно богатым в кратчайшие сроки, но рынки недвижимости, основанные на данной стратегии, имеют очень низкую ликвидность самой недвижимости и высокую ликвидность опционов (контрактов)", - объясняет эксперт.

В пример он приводит другой финансовый инструмент - фьючерс на нефть.

"Трейдеру, купившему фьючерс на 1 тысячу баррелей нефти, сама нефть для перепродажи не нужна. Он не заинтересован в самом продукте, а играет на производных от этого продукта (деривативах)", - отмечает он.

То же самое, по словам собеседника агентства, происходило и на рынке недвижимости Дубая - только на месте фьючерсов на нефть были опционы на жилье.

"Не факт, что вам удастся перепродать контракт, и тогда вы должны будете заниматься реализацией готового объекта. А на таких рынках обычно проигрывает последний в цепочке инвестор - тот, которому достаются ключи от квартиры или апартаментов", - констатирует он.

При этом, предупреждает Индриксонс, в настоящее время ситуация, аналогичная дубайской, складывается в Панаме, которую практически все аналитики рынка зарубежной недвижимости склоны называть латиноамериканским Дубаем.

"Если вы вкладываете деньги в этот рынок, то не надо заниматься самообманом - вы не инвестируете в недвижимость, а играете деривативами. Данный рынок опасен не в силу последствий кризиса, а сам по себе, как классический пример спекулятивного рынка", - подчеркивает он.

Представитель IntermakSavills напоминает, что, по данным ЦРУ США, 37% населения Панамы живет за чертой бедности.

"Рост населения там - 1,5% в год, а рост число введенных жилых объектов - 10% в год. Соответственно, идет расчет на то, что как минимум 8,5% жилья будут скупать иностранцы. Неудивительно, что цены на дома и кондоминиумы там уже упали, по сравнению с 2008 годом, на 13,14% - до 2,263 тысячи долларов", - говорит он.

США: обманчивый рост

Рынок жилой недвижимости США, как утверждает Индриксонс, также все еще очень опасен для инвесторов.

"Говорят, что рынок жилья в Штатах начал восстанавливаться. При этом, как правило, люди ориентируются на индекс Кейса-Шиллера, рассчитываемый рейтинговым агентством Standard&Poor`s (S&P). Но аналитики, делающие такие заявления, забывают, что этот индекс подсчитывается с опозданием на четыре месяца. А это значит, что последние данные индекса Кейса-Шиллера фактически указывают на положение дел летом этого года, когда власти США "вкачивали" огромные деньги в экономику страны", - уточняет он.

По мнению Индриксонса, есть другие, более оперативные индексы, на которые можно опираться при анализе рынка, и они "отнюдь не вдохновляют".

"Например, в августе индекс лишений прав собственности из-за дефолта по ипотеке бил все рекорды. Рынок среагировал на это осенью, и уже сейчас в США падают такие субрынки жилья, как Детройт, Калифорния, Майями", - указывает собеседник РИА Новости.

Он также добавляет, что в третьем квартале этого года ипотечные "гиганты" Freddie Mac и Fannie Mae были вынуждены списать 5 миллиардов долларов и 15 миллиардов долларов соответственно.
К тому же, обращает внимание специалист, пока в жилье в Штатах не спешат вкладывать даже американские инвесторы.

"В частности, за последний год на балансе фонда Equity Residential, созданного чикагским миллиардером Сэмом Зеллом, сделавшим состояние на инвестициях в недвижимость, число апартаментов в США не выросло. Зачем же идти в страну, куда не инвестируют пока даже собственные "гуру"?", - задается вопросом он.

Страны "неликвида"

Наконец, по словам главы департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills, третья группы стран, при вложениях в недвижимость которых можно крупно потерять, состоит из Испании, Болгарии, Таиланда, Туниса и Египта.

Все эти государства, рассказывает он, объединяет так называемый виртуальный рост цен на жилье.

"Идет высокий рост цен на первичном рынке при низкой ликвидности на вторичном. Застройщик увеличивает цены в прайс-листах в процессе строительства объекта, эти данные попадают в статистику и дезориентируют инвесторов. Видя, допустим, 50-процентный рост рынка в данных статистики, инвесторы вкладываются в него. В результате мы имеем некий снежный ком - недвижимость растет, потому что покупают, а покупают, потому что растет", - поясняет Индриксонс.

Он подчеркивает, что о рынке жилья можно судить объективно, если при анализе используется 20 - 30% данных с первичного рынка, а 70 - 80% - со вторичного.

"К тому же и Испания, и Болгария, и Египет больны одной и той же проблемой - бесконтрольной застройкой. Если честно, я пока не знаю ни одного человека, который бы приобрел жилье в новостройке в них, а затем вышел из проекта "с плюсом": ведь рынок готового жилья в этих странах развит очень слабо", - заключает эксперт.

Метки:

Копировать в блог